社宅を従業員・役員に貸す場合の家賃負担を計算方法

社宅を従業員・役員に貸す場合の家賃負担を計算方法

 

法人化をするメリットの代表が社宅です。

 

社宅にすると通常に家賃を払うよりも節税メリットがでてきます。具体的な数字は以下で書いています。

 

社宅利用利用のメリットと適正家賃の計算方法

 

簡単にメリットを説明しておくと、

 

・会社は家賃分を給料から引いて従業員に支給すると社会保険料の負担が軽減し、得。

・個人は家賃分の給料が減るものの社会保険料・所得税・住民税で手取りが増え、得

 

ということで会社・個人ともにWIN－WINの関係になるものとなります。

 

がせっかくの合法的に節税メリットが大きい社宅税制ですが、しっかりと適正家賃を計算しておかないと逆に多額の追徴課税になりますので、客観的な根拠のある数字で疑いようのない金額にしておかねばなりません。

 

2019.10.3に管轄の税務署に言って計算が間違っていないかを確認しおｋをもらいましたので改めてまとめておきます。

 

社宅の妥当家賃の計算は役員と従業員で違う

 

従業員と役員の場合では計算方法が異なってきます。役員の場合は、社宅として利用する家の規模が問われます。

 

家が「あまりにも豪華だと大きな税制メリットは認めないよ」となっています。

 

 

従業員の場合の家賃計算方法

 

従業員に社宅を貸した場合の家賃の計算は国税のHPに書かれています。

 

No.2597　使用人に社宅や寮などを貸したとき

 

具体的に以下になります。

 

　賃貸料相当額とは、次の(1)～(3)の合計額をいいます。

(1)　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％

(2)　12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／3.3(平方メートル))

(3)　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％

 

難しそうに思いますが、簡単に読み替えると「４つの数字が必要だよ」ということです。

 

計算するうえでは４つの数字が必要

 

上の計算式を計算するには以下の４つの数字が必要になります。

 

 

①建物の固定資産税の課税標準額

②その建物の総床面積(平方メートル)

③自分が借りた部屋の総床面積

④その年度の敷地の固定資産税の課税標準額

 

 

③自分が借りた部屋の総床面積は簡単です。自分が借りる家なら３８㎡等不動産屋のパンフにのっていますのでそれで充分です。

 

ネックは固定資産税の課税標準額の証明書の取得です。

 

固定資産税の課税標準額の証明書の取得が難しい場合がある

 

問題は①建物の固定資産税の課税標準額④その年度の敷地の固定資産税の課税標準額です。

 

これらは市役所等で取得が可能ですが、原則、所有者しか取得できないようになっています。例外的にその建物を借りている人なら取得可能となっていますので部屋を借りた賃貸借契約書をもっていけば取得できる場合もあります。

 

私は賃貸借契約書をもって市役所へ行ったら、以下の会話になりました。

 

私：借りた部屋のある土地・建物の固定資産税の課税標準額の証明書が欲しいです。賃貸借契約書はこれです。

市役所：賃貸借契約書を確認すると部屋は貸していると書かれていますが、土地を貸しているという記述はありません。よって土地の固定資産税の課税標準額は出せません。ほしい場合は所有者の委任状をもってきてください。

 

※市役所によっては賃貸借契約書で両方もらえることもあるそうです。

※建物の固定資産税の課税標準額に②その建物の総床面積(平方メートル)は書かれています。

 

 

そうなると不動産オーナーのところにいき、印鑑がつかれた委任状をもらわないといけないことになります。

 

要はその不動産がいくらか？がわかってしまうものなので、よほど関係のいい不動産オーナーでないと取得がむずかしいという現状になっています。もらうことができれば、あとは計算式に数字を入れればいいだけなので簡単です。

 

ネックはこの固定資産税の課税標準額が取得できるかどうかです。

 

 

役員の場合の家賃計算方法

 

基本従業員と同じですが、住む家（部屋）の大きさによって計算式が違ってきます。

 

役員に社宅を貸した場合の家賃の計算は国税のHPに書かれています。

 

No.2600　役員に社宅などを貸したとき

 

 

賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。

 

 

小規模な住宅とは？

 

国税HPに以下のように書かれています。

 

小規模な住宅とは、

・法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅

・法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下（区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。）である住宅をいいます。

 

 

建物の耐用年数を調べると以下になっています。ざっくりでは木造なら132㎡、鉄筋なら99㎡とイメージするといいと思います。その建物が鉄筋か木造かも建物の固定資産税の課税標準額証明書に記載されています。

 

 

主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）

 

 

ざっくりでとらえると４LDKくらいまでならこの範囲におさまるような気がします。

※あくまで個人的な主観です。しっかり調べてください。

 

 

役員で小規模な住宅に社宅で住む場合の妥当家賃

 

役員の場合でも小規模の住宅の場合の計算は従業員と一緒です。

 

　次の(1)から(3)の合計額が賃貸料相当額になります。

(1)　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％

(2)　12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／(3.3平方メートル))

(3)　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％

 

 

ゆえにやっぱり固定資産税の課税標準額の証明書の取得できるかがポイントになります。

 

 

役員に貸与する社宅が小規模な住宅でない場合

 

小規模の住宅でない場合は、社宅として利用する住宅が自己所有か他人所有かで計算がことなってきます。

 

(1)　自社所有の社宅の場合

 

次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。

イ　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12％
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12％ではなく、10％を乗じます。

ロ　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6％

 

(2)　他から借り受けた住宅等を貸与する場合

 

会社が家主に支払う家賃の50％の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります

 

 

実際に私の例：家賃4万→負担1325円でおｋ

 

私は築30年超の木造の37.48㎡のアパートに住みます。

 

計算式に必要な数字が以下です。

 

建物の固定資産評価額：374万

建物総床面積：277.68㎡

土地の固定資産評価額：36万

家賃：4万

戸数：10戸

 

 

(1)　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％

374万×0.2%＝7480円

 

(2)　12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／(3.3平方メートル))

12円×277.68㎡÷3.3㎡＝1009.74円

 

(3)　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％

36万×0.22％＝792円

 

となり

 

⑴7480＋⑵1009.74＋⑶792＝9281.7円

 

これが10戸全体の数字になります。10戸なので1/10でもよさそうに思いますが正確に計算すると自分の部屋の広さで計算する必要があります。

 

私の場合は37.48㎡です。よって建物総床面積：277.68㎡だと1/７です。9281.7円を7で割り妥当家賃は1325.96円となりました。

 

この金額でおｋかを管轄の税務署に行って確認したらおｋとなりました(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

 

4万の家賃が1325円となるすばらしい結果となりました。つまり個人が住む部屋の家賃の負担が1325円で、残りの3万8675円が会社の損金計上ができることになるということです。

 

 

まとめ

 

とても節税効果の高い社宅税制ですが、適用させるためには正確な家賃の計算が必要になります。

 

そのためには固定資産税の課税標準額の証明書の取得が必須ですが、この取得が最大のネックだと思います。不動産の所有している方と仲良くしておくか、契約時に固定資産税の課税標準額の証明書の取得させてほしいことの了承をとっておくのが必須となります。

 

 

概算でやるもの方法もあるとは思いますが、節税効果も高いため、万が一間違うと追徴課税を食らう可能性が高くなります。気をつけるべきです。以前この賃料で重加算税を課されたという記事をみたので、なおさらそう思います。

 

税理士がいるのに賃料計算の間違えで重加算税

 

せっかく活用するならしっかりとした根拠に基づいて実行する必要があると思います。